Nouveautés sur les baux commerciaux

Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014
Par Maître Eric VAN DAELE Avocat à la Cour Barreau de Paris D.E.A. de droits des affaires et fiscalité de l’Université de Paris I « Panthéon-Sorbonne » D.E.S.S. de gestion de l’I.A.E. de Paris

La loi « Pinel » nº 2014-626 du 18/06/2014, modifie le statut des baux commerciaux. Sauf exceptions, ces changements s’appliquent baux renouvelés ou conclus depuis le 20/06/2014. Nous revenons sur ceux concernant : les loyers/charges ;  la durée du bail ; les obligations d’information du bailleur.
 

1) Loyer et charges

Interdiction, sauf exception, au bailleur de refacturer au preneur : les dépenses de grosses réparations (Art 606 du code civil), celles remédiant à la vétusté ou mettant en conformité avec les textes le bien loué, les honoraires de gestion des loyers, la CET, les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur. Ces dispositions sont applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er/09/2014.   Suppression de toute rétroactivité de la révision triennale du loyer. Quant au déplafonnement, pour les baux conclus ou renouveler à compter du 1er/09/2014, étalement de ses effets dans le temps de telle sorte que l’augmentation annuelle soit < 10 % du loyer N – 1. Pour les mêmes baux et sauf clause d’échelle mobile, la référence à l’ICC est supprimée au profit, pour les commerces, de l’ICL.
 

2) Durée du bail

Le décès du preneur autorise la résiliation du bail sans attendre l’expiration d’une période triennale (applicable aux successions ouvertes à compter du 20/06/2014).   Le congé peut être donné par LRAR sans recours à un huissier. Attention, la demande de renouvellement doit  toujours se faire par voie d’huissier.   En cas de cession à l’initiative du preneur, limitation à 3 ans de sa solidarité avec le repreneur. Si elle intervient à l’initiative de bailleur, le preneur a un droit de priorité pour acquérir le bail (applicable aux cessions postérieures au 18/12/2014).
 

3) Obligations d’informations du bailleur à l’égard du preneur

Lors de la conclusion du bail, le bailleur doit établir un état des lieux faute de quoi il ne bénéficie d’aucune présomption de leur bon état initial. Il doit aussi annexer au bail un inventaire des charges et impôts en indiquant la ventilation bailleur/ preneur ainsi qu’un état des travaux et de leur coût qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes (applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er/09/ 2014).   En cours de bail, le bailleur doit informer le preneur des nouvelles charges ou taxes et produire tous les 3 ans un état des travaux réalisés de N-1 à N-3 (applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er/09/2014).   A la fin du bail, le bailleur doit établir état des lieux de sortie (applicable aux baux conclus à compter du 20/06/2014 ou avant cette date si un état des lieux d’entrée a été établi).

Conclusion, la loi « Pinel » renforce incontestablement la position du preneur à l’égard du bailleur. Elle comporte d’autres aspects que ceux repris dans cet article. Ils seront examinés prochainement.